Contrato de manutenção de ar-condicionado: o que precisa estar no papel

O que um contrato de manutenção de ar-condicionado precisa ter?

Antes de assinar, confira se estes pontos estão escritos:

O que entra no escopo do contrato de manutenção?

Comece pela lista de equipamentos, com tipo, local, capacidade e identificação de cada um. Assim fica claro o que está coberto na hora do chamado.

O sistema vai além do aparelho: o modelo de PMOC da Portaria 3.523/1998 prevê atividades em ventiladores, casa de máquinas, tomada de ar externo, dutos, bocas de ar e torre de resfriamento, quando existem. O contrato diz quais desses itens estão incluídos.

Depois, separe os dois tipos de serviço:

• Preventiva: segue um calendário para evitar a falha, com limpeza e verificação de filtros, drenagem e componentes.
• Corretiva: conserta o que já deu defeito. O contrato diz se os chamados corretivos estão incluídos, se têm limite e como são pedidos.

E a frequência das visitas?

A periodicidade de cada atividade é definida no PMOC, que segue o modelo da Portaria 3.523/1998 e a NBR 13971, norma da ABNT de manutenção programada. O contrato transforma o plano em agenda: quantas visitas, o que entra em cada uma e quem do prédio acompanha a equipe.

O que conta como emergência no contrato de manutenção?

Emergência é o que o contrato disser que é. Sem essa definição, cada parada vira negociação. Deixe escrito:

• O que é emergência: por exemplo, a parada do equipamento que atende uma sala de servidores, uma câmara fria ou uma área de atendimento ao público.
• Como chamar: o canal e quem do prédio pode abrir o chamado.
• Horário: só horário comercial ou também noites, fins de semana e feriados.
• Tempo de resposta: em quanto tempo a equipe retorna e chega ao local. O prazo para resolver é outra coisa, porque pode depender de diagnóstico e de peça.

A Portaria 3.523/1998 também pede que o PMOC traga recomendações para falha do equipamento e emergência. Contrato e plano precisam dizer a mesma coisa.

As peças estão incluídas no contrato de manutenção?

Depende do que estiver escrito. O contrato pode cobrir:

• Só a mão de obra: peças e materiais são orçados à parte.
• Mão de obra e itens de consumo: como filtros e produtos de limpeza.
• Mão de obra e peças: com a lista do que está coberto e das exceções.

Em qualquer modelo, escreva como se aprova uma peça fora do contrato (orçamento por escrito antes da troca), se o gás refrigerante está incluído e qual a garantia da peça. Os produtos usados na limpeza do sistema precisam seguir a Portaria 3.523/1998: biodegradáveis e registrados para esse fim.

E a garantia do serviço?

Peça por escrito a garantia de cada tipo de serviço: quanto tempo vale, quando começa, o que cobre, o que acontece se o defeito voltar nesse prazo e o que tira a garantia, como a intervenção de terceiros.

Quem responde pelo PMOC e pelo TRT?

A Lei 13.589/2018 obriga todo edifício de uso público e coletivo com ambientes climatizados artificialmente a ter PMOC. Acima de 5 TR (60.000 BTU/h), a Portaria 3.523/1998 exige também um responsável técnico habilitado: ele implanta o plano e o deixa disponível no imóvel, garante a execução, guarda o registro do que foi feito e divulga procedimentos e resultados aos ocupantes. A execução pode ser direta ou indireta, por exemplo por uma empresa contratada.

Por isso, o contrato precisa dizer quem elabora e atualiza o PMOC, quem é o responsável técnico (nome e registro no conselho profissional) e qual documento formaliza essa responsabilidade. No caso de técnico industrial registrado no CRT, esse documento é o TRT, o Termo de Responsabilidade Técnica: pela Resolução CFT nº 55/2019, todo contrato de serviço de técnico industrial fica sujeito ao registro do TRT no CRT da região do serviço.

Como saber se o contrato de manutenção está sendo cumprido?

Pelo registro. A Lei 13.589/2018 define manutenção como atividades de natureza técnica ou administrativa: o papel faz parte do serviço. O modelo de PMOC da Portaria 3.523/1998 tem, para cada atividade, campos de periodicidade, data de execução, quem executou e quem aprovou.

Cada visita deve gerar um relatório com data, equipamentos atendidos, o que foi feito e encontrado, peças trocadas, pendências com recomendação, quem executou e quem recebeu pelo prédio. Com os relatórios, acompanhe alguns indicadores junto com a contratada:

Como a Termaxis monta o seu contrato de manutenção

1. Levantamento: entendemos a demanda da sua empresa e listamos os equipamentos que o contrato vai cobrir.
2. Contrato sob medida: manutenção preventiva e corretiva e, se necessário, fornecimento de peças, componentes e equipamentos, com garantia.
3. Equipe mensal: a equipe própria da Termaxis cuida dos seus aparelhos, sem terceirizar etapas essenciais, com EPIs e as NRs aplicáveis a cada atividade.
4. Documentação: PMOC, TRT e o registro de cada serviço.
5. Atendimento 24 horas: para o chamado que não pode esperar a próxima visita.

Perguntas frequentes

Contrato de manutenção substitui o PMOC?

Não. O contrato organiza a relação com a empresa de manutenção; o PMOC é o plano exigido pela Lei 13.589/2018. Um bom contrato diz quem elabora, executa e mantém o plano em dia.

Quem guarda o TRT?

O profissional e o contratante: pela Resolução CFT nº 55/2019, a guarda da via assinada é dos dois. Peça a sua.

O contrato pode mudar depois de assinado?

Pode, se as duas partes concordarem e registrarem a mudança por escrito, como quando entram ou saem equipamentos. O PMOC deve ser revisto junto, e a Resolução CFT nº 55/2019 permite substituir ou complementar o TRT quando o contrato muda.